这2007-2017这十年是商品房飞速发展的十年，全国各地建设了大量的商品房，然而，由于房价上涨速度块，开发商急于追求利润压缩成本，导致很多房屋质量不合格，所以这几年房屋质量问题就凸显出来。

　　根据京云房产律师团多年的办案经验，对一些常见的商品房质量问题做了总结。探究商品房质量问题最重要的目的是看这个质量问题是否严重到能否解除合同的程度。根据《商品房合同司法解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　那么什么情况叫做严重影响正常居住使用，就是实践中最需要把握的问题。

一、我们先来看一下常见的商品房质量问题都有哪些？

　　1.地基基础工程和主体结构工程质量问题。表现为过了沉降期依然下沉不止;不均匀沉降导致楼体倾斜;整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动;因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。

　　2.裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。

　　3.防水方面质量问题。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。

　　4.墙体空，墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。

　　5.隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求;屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。

　　6.门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装上开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。

　　7.上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。

　　8.水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲(坐)便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。

　　9.公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。

　　实践中对于何为“严重影响正常居住使用”认识不一致，导致同案不同判现象时有发生。有的学者认为，对于严重影响正常居住使用的判断标准，首先应遵从合同约定。合同未约定的，参照一般商品房质量交付标准，并考虑购房人的合理期待。

　　如果您的房子存在上述问题，就有可能已经达到解除合同的标准了。

二、如果商品房质量不合格，业主有什么权利来进行维权呢？

　　1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《商品房买卖合同纠纷解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：

　　1)、房屋交付前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量一起进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件;并申请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件或者准许使用文件;最后由建设单位向工程所在地的建设行政主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

　　因此，购房人在办理商品房交接入住手续时，应要求出卖人出示该商品房的 《建筑工程竣工验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　2)、房屋交付使用后，不论是否在保修期内，房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质量和安全。因此，《建筑法》第60条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基础工程和主体结构质量。”商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

　　2、不论是否在保修期内，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　《解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于两种情形之间的情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要谨慎。

　　实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：

　　1.出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计;

　　2.出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人;

　　3.房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的;

　　4.水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的;

　　5.消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的;

　　6.订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的;

　　7.其他严重影响正常居住使用的情形。

　　在实地勘察的角度，是否属于“严重影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴定进行综合评定：

　　1)、看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失。

　　2)、经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖人赔偿损失。

　　3)、经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。

　　3、在保修期内，保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

　　《解释》第13条第2款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。

　　《建筑法》第60条第2款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”

　　国务院《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期：(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

　　建设部《商品房销售管理办法》第32条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”

　　一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。

证据取得

　　除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。

　　一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。

　　4、过了保修期，可自行维修，亦可通过质检追究责任。

　　在过了保修期的情况下，则是根据物业的产权性质来判断，若发生在单个业主家中，属于业主的专有部分，业主可通过自行聘请维修人员或要求物管方提供特约服务来对其进行维修;如果发生在房屋的共有部分，则可要求物管方对其进行维修，费用由相应业主按各自拥有的权属份额共同承担，涉及大修、中修、更新、改造的，还需使用已建立的房屋专项维修资金。

　　也就是说，在保修期外出现房屋质量问题，虽然通过自行聘请维修人员来进行维修，但如果情况比较严重，可经过相关质量检测单位检测后再判断责任方，追究责任。如果是涉及到主体结构一类，危及业主人身安全的质量问题，则属于终身保修范畴，经过工程质量检测机构核验，并做出定论后，可要求退房，如果因此而造成人员和财产损失，可要求相应赔偿，包括装修费用等损失，都可一并由开发商支付。

　　5、购房者要避免房屋质量困扰，在签合同时房屋质量赔偿一定要写进合同。

　　房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两书可以作为商品房购销合同的补充约定，其中具体的保修期限也可以由双方协商约定，因为法律规定的时间年限是最低限度，购房者可以根据自己的情况，向开发商要求加长某些部位的保修时间。而那些购买所谓“尾房”的消费者，更要切记将保修期限的起始日期约定清楚。

　　建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中规定“建设单位(含开发企业，下同)是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。”因此，开发商首先要对房屋质量负责。

　　该《意见》还规定：“开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”因此，因住宅工程质量原因所造成的退房、保修以及保修赔偿方式等，都应在开发企业的房屋买卖合同中以条款形式明确规定。签合同时，购房者注意要在合同中约定解决质量问题的具体办法。现在通用的《商品房买卖合同》里没有明确的约定入住时如果出现房屋质量问题的解决办法，而只是约定了保修责任，这对购房人来说解决不了什么实际问题，所以在签订补充条款时要尽可能的约定该项内容。

　　入住后出现了房屋质量问题，业主应首先采取主动积极的态度，与开发商协商。如果协商不能解决，业主可以向消费者协会、建委等部门投诉或直接向法院提起诉讼。最重要的是消费者在发现房屋质量问题以后，一定要注意保留证据。首先，一定在保管好当初的合同、材料清单、付款发票等书面凭证，如拍摄相关照片，并书面记录质量问题的严重程度。造成的损失情况等，可请质量监督部门对原因和损失数额做出鉴定，作为支持赔偿的证据，尽可能请物业管理公司、邻居或居委会有关人员签名证实。

　　其次，应以挂号信的形式向开发商发出书面通知，要求开发商前来修复，并告之其损失情况。每次修复情况，包括修复时间，具体人员采取的措施及修复效果等都作好书面的记录并请相关人员签名，在开发商、质量监督站及业主处分别备案;返修完毕后，由开发商聘请有资质的监理单位，与设计、施工单位、业主代表或业主自己邀请的专家，联合验收。最后可以据此向开发商据实索赔。

　　房屋质量问题是直接关系到居住质量的问题，因此做为多年从事商品房业务的专业律师，我们建议购房人想要避免房屋质量问题要把好三道关：

　　第一关，购买。我们建议业主从购买时就请律师进行陪购，对买卖合同的条款严加把关，这是防患于未然的最根本方法。

　　第二关，收房。如果您已经购买房屋，那么在验收入住时要全面的验房，把能够发现的问题全部找出，因为此时还未收房，还有和开发商很大的斡旋空间。

　　第三关，发现问题后与之交涉。这一关最重要的是收集好证据，收集房屋质量问题的证据、自己维修付出的证据等等，然后聘请专业律师为您维权。