办公用房改装住宅？给广东佛山市万科金域中央业主的维权方案

京云律师事务所

2019-11-08 11:56:54

【摘要】关键词：虚假宣传维权,业主维权,规划变更维权文章导读：2019年7月30日，来自央视频道《经济半小时》栏目的专题报道披露了广东省佛山市万科置业有限公司负责的佛山万科金域中央

关键词：虚假宣传维权,业主维权,规划变更维权
文章导读：2019年7月30日，来自央视频道《经济半小时》栏目的专题报道披露了广东省佛山市万科置业有限公司负责的佛山万科金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传”。据了解，从2016年至今，这起事件共涉及金域中央项目业主5800多名。

一、问题总结
通过报道可以得知，该楼盘存在以下三大问题。
（一）实际为办公用房的房屋，宣传时称其为用于居住的公寓。
业主们在购买时，销售人员称这是用于居住的公寓，其广告宣传也大力宣传该房屋属于“公寓”，水电费也按照住宅标准。但是后来业主们通过咨询才得知，该楼盘登记的是办公用房，行政部门称不能用作居住用途。

（二）合同约定条款前后矛盾，误导业主。
为了掩饰楼盘的真正性质，在开发商提供的商品房买卖合同中，第三条虽然写了该商品房的用途是办公用房，但是在第十八条又称该房屋是公寓式办公用房。业主们不了解这中间的区别，又在销售人员的催促下，草草签下合同，付了房款。

（三）竣工验收时的房屋结构与实际交付时结构不同，变更规划。
该楼盘在竣工验收时，还是办公用房的房屋结构，但是竣工后，通过“改造”，外面加筑阳台，室内加建架构，摇身一变变成了居住房屋的外貌。

二、京云房产律师解析
1.办公用房与公寓有什么区别？
（1）用地规划不同。
办公用房建于商业用地上，而公寓的用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，按土地性质不同分为商业公寓和住宅公寓。一般市场上所称的公寓都是指商业公寓，也被叫做商住两用房。
（2）土地年限不同。
公寓一般属于商业地块，土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年。
（3）不动产登记类型不同。
“公寓”并非规范用语，因此登记或者备案时按照是否属于住宅类进行。如果属于商业公寓，建筑不能分割产权，土地用途同其所属的用地性质，房管部门不按住宅建筑办理和分割产权。如果是住宅类公寓，国土和房管部门在进行产权登记时亦按住宅进行办理。
2.虚假宣传应承担什么责任？
如前所示，万科金域中央其广告、销售等宣传中暗示具有居住功能，显然属于虚假宣传。那么虚假宣传属于什么性质，其中关于房屋居住的承诺能否构成合同的一部分呢？
根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款的规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。京云房产律师团发现，但是有例外情形，一是看所做说明及允诺具体确定，即有明确具体的交房标准、日期、外观，确定的小区规划、配套设施等。二是看对商品房买卖合同的订立和价格的确定具有重大影响，即广告内容不仅对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，而且属于房屋价格的构成要件。
开发商通过种种途径宣传其销售的房屋是可以住的公寓，这直接决定了购房者愿意购买该房屋用于居住，可以说，开发商的宣传是购房者与开发商订立房屋买卖合同的根本条件。因此该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
3.开发商应承担什么责任？
（1）根据合同约定承担违约责任。
首先，开发商虚假宣传，如果构成商品房买卖合同的内容，业主可以以开发商虚假宣传，对买卖合同的订立产生重要的影响，要求开发商承担违约责任。
可以主张依法解除该商品房买卖合同，并赔付相应损失。
（2）违反行政管理规定承担行政责任。
开发商虚假宣传，违反房地产广告发布的相关规定，应该受到行政处罚。同时根据相关法律规定，商业、办公类项目应当按照规划和国土部门许可的用途建设、登记，建设开发单位和房屋所有人、使用人未经许可不得擅自改变。对擅自改变用途的，由综合执法、国土部门按照法律的规定予以处罚。
三、维权方案
1.收集虚假宣传的证据材料。根据“谁主张谁举证”的民事诉讼规则，业主在商品房屋诉讼中，对虚假宣传的事实负有举证责任，因此建议业主收集整理商品房宣传资料等证据材料。
2.调查房地产开发公司竣工验收备案、“五证两书一表”等许可文件，收集整理开发商违法违规的事实证据。
3.审核商品房买卖合同条款，从法律角度查看合同约定的具体内容，确定违约责任和违约金额。
4.启动诉讼程序，同时要求行政部门对违法违规行为进行查处。

原文作者：京云房产律师团
本文编辑：京云房产律师团王璐
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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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