业主维权,房产纠纷,退房纠纷

文章导读：业主刘女士向京云房产律师咨询，说由于A公司没能按期交房，所以她向A公司通过挂号信方式寄送退房通知书，之后又多次与A公司就退房事宜进行沟通协商，但是A公司依然没有解决问题。刘女士想知道要采取什么方法有效维护自身合法权益！

• 开发商违约，业主想退房怎么办？

（一）案情简介
2017年5月，刘女士与上海市崇明区A房产公司签订购房合同，约定购买该房产公司开发的一套房屋110平米，总房价330万元。约定于2018年6月30日前将房屋交付，在2018年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，刘女士分三次向A公司支付了首付房款。京云房产律师团了解到，2017年11月29日，刘女士与B银行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》。因A公司未能按时交房，刘女士于2018年12月1日向A公司通过挂号信方式寄送退房通知书，之后又多次与A公司就退房事宜进行沟通协商，但双方未能达成一致意见。
（二）争议焦点

1. 刘女士是否可以单方解除商品房预售合同？

根据合同约定，A公司应当在2018年6月30日前向刘女士交付房屋，逾期超过90天，刘女士有权单方面解除本合同。现A公司逾期交房已超过90日，显属违约，故刘女士据此行使合同解除权，符合合同约定，不需要经过开发商同意。

2. 解约日期和违约金如何确定？

关于解约时间，根据合同法相关规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。
需要注意的是，通知的内容必须是明确表明自己解除合同的意思，才能达到法律上的效果。
刘女士于2018年12月1日通过挂号信方式向A公司的售楼中心地址以及涉案商品房预售合同上注明的邮寄地址分别寄送了退房通知书，自对方收到之日起该合同解除。
除了返还已付的购房款以外，刘女士还可以根据合同约定的金额要求对方给付违约金。

3. 抵押借款合同怎么处理？

在购买商品房时，大部分业主都会进行按揭贷款，一旦购房合同解除，按揭贷款如何处理？很多开发商狡辩说贷款合同是业主和银行签订的，其不是合同主体，因此不必负责。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，如果购房合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，业主可以请求解除商品房担保贷款合同。
同时，在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。
律师解析
二、业主要求退房和解除合同需要注意什么？
（一）什么情况下业主可以主张退房？
1.双方可以协商解除；
2.达到了合同约定的解除条件，业主可以单方解除；
3.达到了法律规定的情形，如合同目的已经不能实现，或者商品房质量问题已经严重到无法正常使用，任一守约方可以解除。
（二）单方解除应该注意什么？
单方解除权的行使有一个法定固定期限，在法律上叫做“除斥期间”。
京云房产律师团了解到，根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。也就是说，在合同可以继续履行的前提下，如果业主想解除合同，需要最迟在其知道开发商的违约行为起一年时间内向开发商提出，或者直接向人民法院提起解除合同之诉。
（三）司法实践中开发商常见的抗辩
1.主张违约金过高。实践中，开发商经常会提出违约金过高的意见。但一般来说，商品房预售合同中的违约金条款都是由开发商公司制作并向业主提供的，在制定违约标准时开发商应当对违约后果及责任承担有充分预期，所以一般除非存在约定违约金过分高于造成的损失的情况，法院不会支持该意见。
2.主张不承担贷款利息。是否由开发商承担贷款利息，主要看解除合同的过错方是谁，如本案中，解除涉案商品房预售合同的原因在于A公司存在逾期交房的严重违约行为，因此虽然是两个法律关系，但最终这部分损失仍应由开发商承担。
 
原文作者：王璐
本文编辑：京云房产律师团 楚琳
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