商品房逾期交房业主权益探讨

京云律师事务所

2019-09-03 11:45:14

【摘要】近些年来，人们掀起一场又一场的购房狂潮，但是随之而来的问题之一就是开发商逾期交房，且此种现象在商品房买卖纠纷中所占的比重一直高居不下。在商品房买卖中，我们经常听到开

近些年来，人们掀起一场又一场的购房狂潮，但是随之而来的问题之一就是开发商逾期交房，且此种现象在商品房买卖纠纷中所占的比重一直高居不下。在商品房买卖中，我们经常听到开发商延期交房，但很多人不知道什么是延期交房，更不知道如何认定开发商延期交房。所谓延期交房是指开发商没有按签订的合同内容里约定的交房日期向购房人交付房屋。举个简单的例子：保定某小区没有建消防通道，开发商也没有取得相关项目的竣工验收备案表，那么此时就可以视为开发商未交房、逾期交房，购房者有权拒收房屋。
那究竟怎样的情形算是逾期交房，该怎么认定呢？
一、延期交房的认定
（一）正常延期交房
正常延期交付主要指由于施工延迟或者相关政府手续办理延迟、市政配套延迟等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房。
（二）非正常延期交付
非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。比如：开发商未取得商品房预售许可证、未取得竣工验收证明等原因而不能交房。原则上，出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下，不构成延期交房：
1、因不可抗力对按时交付产生影响
根据《合同法》第一百十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响，造成出卖人可能延期交房的，出卖人可因此部分或全部免除责任。但是，出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务，否则构成延期交房。
2、因重大规划、设计变更对按时交付产生影响
如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更（如政府部门需要拓宽建设项目前的道路，要求道路两旁建筑物各自退后一定距离，为此，开发商需要时间来对整个设计方案进行修改）

二、开发商不按时交房怎么办?
中国业主维权网认为针对开发商延迟交房，业主们可集结起来找开发商讨个说法。众所周知，人多力量大，在面对强势的开发商时，单个业主的力量还是很小的，开发商不会在心里重视此事，一般都是能拖就拖，一拖到底的消极态度，这不利于事情的解决。另外呢，无论从业主的个人能力还是其金钱、时间等成本的耗费都是很大的，很有可能得不偿失，所以此时我们可以将众多的业主集合起来，通过选举业主代表的方式找专人来操持这件事，将精力集中到此且用最低的成本或扥最大的效益。当然，如果再借助法律将会起到事半功倍的效果。
根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一、如果开发商没有按期交房，业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失，购房人如欲解除合同，应当先进行催告。催告之后超过三个月的，购房者可要求开发商解除合同。
第二、要追究开发商的延期交房的相关责任首先需要经过认定确定开发商的行为构成了法律上面的延期交房才行，当然也不排除开发商以不可抗力为由主张自己不用承担延期交房的责任，前提是开发商能够实际提供证据才可。
综上所述，延期交房的情形并不只是开发商开发商延后交房的时间还包括因未取得相关的合格证明而视为未交房导致的延期交房的情形，所以，在我们对是否构成延期交房有疑问的时候，建议咨询中国业主维权网专业的律师，可以更好地避免不必要的损失和维护自己的合法权益。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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王兴华 创始人、主任

景海竞 律师

乐祥立 房产部主管律师

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