业主维权,特殊房屋买卖,二手房买卖

一、你了解福利分房吗？
1、同住人的资格包括哪些？
在公房动迁案件里，“同住人资格”一直是纠纷中争议最大的问题。根据上海的法律法规规定：同住人的资格主要包含以下三点：（1）在被动迁房屋里具有本市的常住户口，（2）实际居住一年以上，（3）在本市没有其他住房或者是虽有其他住房但居住困难。其中，“他处有房”的概念如何界定，有很多的解读。毫无疑问，这里的住房应该限定为“福利性分房”。

1. 什么样的房子是福利性分房呢？

京云房产律师团根据客户咨询最多的问题，查阅了法院的案例及相关的理论解释，在这里跟大家简单的介绍下。
我们都知道，福利分房是计划经济时代的产物，当时是全民所有制，土地实际上归国家和政府支配，为了解决人民的居住问题，各个企事业单位建造住房，然后按照级别、工龄、年龄、居住人口辈分、人数、有无住房等条件进行分配，国家定面积、定标准、收租金，并且规定，这种房子不能买卖、限制转租等。居住在这里的人们通常只需要缴纳极少的租金，自己负担水电煤就可以了，实际支付的房租要远远低于建筑和维修成本。因此，我们称之为这种房屋的分配是一种“福利待遇”。
 
二、四个典型案例告诉你，哪些是福利分房。
1、自购的产权房，不是福利性分房。
参考案例：（2016）沪0106民初14584号，以下摘自判决原文：法院认为，原告因知青子女回沪户籍迁入系争房屋，因系争房屋面积较小，原告客观上无法实际居住系争房屋。从房屋来源看，系争房屋系原告爷爷陈某某单位所分配的，原承租人为陈某某，后变更为被告陈某2。原告名下的上海市漕宝路XXXX弄X区XX号XXX室房屋系购买的产权房，并非福利性分房，原告在他处未享受过福利性分房或者动迁安置。综合考虑以上因素，本院认定原告属于系争房屋的共同居住人。
 
2、单位分配的房子，虽然以工龄和工资买下，依然认定为福利性分房。
参考案例：（2018）沪02民终5301号，以下摘自判决原文：关于201室房屋，王XX主张系其以一年劳动和支付2,300元为对价取得，不属于福利分房，但个人部分出资取得的单位分房亦属福利性分房，王XX的该主张本院不予采纳。
 
3、享受过廉租房补贴，不能认定为享受过福利性分房。
参考案例：（2015）静民一（民）初字第373号，以下摘自判决原文：董XX等人一直居住在山海关路房屋，虽享受过廉租房补贴，但无证据证明二人享受过其他福利性分房，故二人应适当分得征收补偿款。
 
4、自己出资购房，单位给予一定补贴的，也认定为福利性分房。
参考案例：（2014）沪二中民二（民）终字第1474号，以下摘自判决原文：查XX等人的户籍在系争房屋内，因居住困难，符合特困户条件，在系争房屋动迁之前，已由相关部门作为特困户为其解决居住问题，其购置的解困平价房面积也已超过法定标准，虽购置的解困平价房由其自行部分出资，但该房的取得应属福利性质，故查XX等人也不符合系争房屋安置人员的条件，亦不应获得系争房屋安置补偿款。
 
三、京云房产律师评析
 
事实上，在我们办案的过程中，会因为个案不同，有不同的判决结果，不同的法官对“福利性分房”的认定也有不同的观点。但是，大家的认定标准基本上是一致的，不能简单的从名称上去认定，更多的是考虑到该房子的来源，购房人的资金投入，房屋的面积、房屋的福利性，等多种因素综合考虑的。比如只要是单位分配的房子，虽然自己出资，或以工龄形式或以金钱出资形式，都被认定了福利性。我们的结论虽然提供了一些参考，但并不意味着问题的终结，实际办案过程中，还需更多考虑案件的具体情况。
 
原文作者：褚盼盼
本文编辑：京云房产律师团 楚琳
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