租赁房屋是违建，双方有纠纷怎么处理？

京云业主维权律师

2019-12-04 15:28:53

【摘要】关键词：房产纠纷，房屋租赁纠纷，业主维权案情简介 2008年4月，A公司与B村委会签订了一份房屋租赁合同，约定该公司租赁村里六幢毛坯房由该公司自主经营或者自主分租，六幢房屋均为

关键词：房产纠纷，房屋租赁纠纷，业主维权
案情简介
2008年4月，A公司与B村委会签订了一份房屋租赁合同，约定该公司租赁村里六幢毛坯房由该公司自主经营或者自主分租，六幢房屋均为临时建筑，使用时间至2010年8月31日。双方约定A公司不得因房屋系临时建筑，无土地使用权证等主张合同无效。2008年8月1日，B村委会与A公司交付房屋。A公司接受房产后，将房产进行装修，并对外招商出租，分别出租给40余户商户经营。
因受经济形势影响，2012年12月31日，A公司共欠租金105万元，双方协商未果，自2013年起A公司未缴纳租金。
2013年，B村委会起诉至法院，请求法院确认双方签订的房屋租赁合同无效，A公司将租赁的房屋返还给村委会，并支付B村委会房屋占有使用费105万元，并自2013年1月1日起按照每天15479.45元的标准计算房屋占有使用费。
A公司提出反诉，主张B村委会造成A公司重大损失，要求B村委会赔偿损失300万元，其中包括装修基础设施损失250万元，前期招商费用50万元。

争议焦点
1.双方过错如何认定？
合同无效导致合同无法再继续履行，双方过错应如何认定呢？
首先，主要过错方是B村委会。其明知临时建筑只有两年的使用期限，临时建筑超过使用期限却没有在使用期限内自行拆除，也没有申请延长使用期限，而是与A公司签订了十年租赁期限的租赁合同，在使用期限届满后继续向A公司收取租金。B村委会一方作为出租方，依法应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其应承担主要过错责任。A公司作为承租人在承租涉案房屋时对于涉案房屋属于临时建筑是明知的，也具有一定过错。
2.房屋占有使用费如何认定？
合同无效，自然合同约定的租金也就没有了支付的基础，但是根据最高院的司法解释，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。法院可以根据案件具体情况和双方过错程度进行调整。本案中法院就根据租赁合同、补充协议约定的年租金465万元计算出日租金标准12916.66元，在此基础上酌定按照日租金12916.66元的70%即9041.66元作为房屋占有使用费每日的计算标准。
3.前期招商投入的损失如何认定？
租赁合同无效，A公司有权要求B村委会承担缔约过失责任，赔偿对其造成的损失。根据A公司主张前期投入应为50万元，但是除了灯箱之外没有明确证据予以证明，原审酌定前期投入25万元作为损失，并且考虑到A公司已经经营了一段时间以及B村委会对合同无效承担主要过错责任，酌定由B村委会赔偿20万元。
4.装饰装修物损失如何认定？
A公司主张装饰装修损失250万元，但是根据其提供的证据能够证明150余万元，B村委会对此认可，其他部分A公司未能提供证据证明，因A公司不能提供相关图纸，而且装修户对房屋进行了二次装修，如何鉴定区分存在困难。因无法通过实物鉴定的方式确定现值，考虑到A公司已实际使用了一段时间，法院酌定按照A公司的投入数额的70%即1054527.80元折价归B村委会所有。

律师解析
一、租赁合同是否有效？
根据《土地管理法》《城乡规划法》等法律规定，临时建筑使用年限不得超出二年，同时需要在规定的使用期内自行拆除，超过使用年限的该建筑属于违法建筑。
如果租赁合同的标的物属于违法建筑，那么该合同因为违法了法律强制性规定而归于无效。最高院的司法解释也对该种情形做了具体规定。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
这起纠纷中，从2010年8月31日起，房屋的性质变成了违法建筑，此时起租赁合同自始无效。
二、合同无效的后果
1.返还财产。合同一旦无效，根据合同法的规定，基于合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在该租赁纠纷中，A公司应返还B村委会的房屋。
2.根据过错承担损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
因为违建导致的租赁合同纠纷，因为涉及到行政强制性规定、合同无效的法律效果、损失和使用费的举证等专业性问题，属于较为复杂的法律纠纷，如果遇到该类纠纷，建议先咨询专业律师的意见。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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王兴华 创始人、主任

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