关键词：借名买房维权，业主维权，房产纠纷维权，二手房买卖维权
文章导读：所谓“借名买房”，是指实际出资人(借名人)借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。但是，这种买房方式蕴藏着风险，并且产生了许多纠纷。
 
亲属之间借名买房起纠纷
不动产权的设立，自依法登记时发生效力。但现实生活中借名买房会导致产权登记人与实际买房人不一致的情形，此时如何认定借名买房行为的效力以及房产权属，将关系到合同双方重大利益。下面让我们看一起借用亲友名义买房引发的房屋买卖合同纠纷案例。
陈某与顾某系亲属关系。陈某因限贷原因不能以自己名义购买新力象湖湾的房屋，便找到顾某协商，为此，二人签订《委托买房协议》，约定顾某自愿以自己的名义替陈某购买新力象湖湾房屋，首付款97867元已由原告支付，按揭款每月2965.57元打入顾某所开按揭卡上。协议签订后，顾某与南昌力洲置业有限公司签订《南昌县商品房买卖合同》，以按揭方式购买新力象湖湾一套商品房。自2016年5月至2019年1月，陈某通过其支付宝账户向顾某中信银行卡账户转款用于每月归还涉案房屋按揭贷款。后因家庭矛盾，双方就涉案房屋过户等事宜多次协商未果，陈某将顾某诉至人民法院。（2019年5月8日，陈某通过其中国银行账户向顾某上述中信银行卡还款账户转入涉案房屋贷款余额330150元，清偿了涉案房屋在中信银行南昌分行剩余全部贷款本息。）
 
法院支持实际购房者的过户请求
法院经审理后认为，陈某与顾某签订的《委托买方协议》属于双方当事人真实意思表示，且案涉房屋不属于南昌市限购区域内商品房，其内容不存在违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故对于陈某请求顾某协助办理涉案房屋产权过户登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
 
律师分析
借名买房协议的效力认定，应当审查协议是否符合合同成立的一般要件，且不存在合同无效的情形。如果出于规避限购政策的目的而借名买房，其内容违反法律法规强制性规定，损害社会公共利益，将被认定为无效合同，实际买房人要求继续履行合同的诉请将不会得到法院支持。
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋产权转移登记的，可予支持。
 
借名买房六大风险
1、无书面协议，一方否认曾约定借名买房
借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
2、违反政策、法规规定，借名协议可能无效
借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
3、登记人拒绝办理房屋过户手续
在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
4、借名人被要求腾退房屋
购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
5、房屋因登记人涉诉而被查封或处分
借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。
6、登记人将房屋转让给第三人
由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
 
借名买房需要注意什么？
对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，律师建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房。
对于违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。
最后需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
借名买房的代持协议，在不违反我国《合同法》第52条规定的内容的前提下，借名买房所签订的代持协议，一般都是具有法律效力的。且协议一定要请专业人士拟定，代持协议比买卖合同还要重要。但协议有效并不能解决一切问题。
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