业主维权,房产纠纷,虚假宣传


实践中我们接收过很多当事人有关商品房虚假宣传的咨询，大部分人都认为开发商的口头承诺或者沙盘、宣传单页上展示的和实际交房的情况有不一样的地方的就是虚假宣传，认为这样就是欺骗了消费者。可是与实际不符的商品房广告都是法律保护的虚假广告吗？答案是否定的。
 
举个例子：黄先生在河北秦皇岛买了某置业公司开发的一套商品房，当时沙盘上显示的是一共有十三层，但是实际交房的时候却是十五层，整整多了两层。沙盘中显示小区的绿化覆盖面积大约占到整个小区的三分之二，但是实际上小区的绿化做的很糟糕都不到四分之一。好在合同中有对小区的绿化面积有约定，其中一款约定了小区的绿化面积达到三分之二以上。
 
律师分析：针对上述案例，有一项即小区的绿化面积可以界定为虚假宣传，另一项即沙盘中显示的楼层无法界定为虚假宣传。这是为什么呢？
 
首先需要明白商品房销售广告的性质是什么。在司法实践中，多数情况认定为是要约邀请特殊情况下可以认定为是要约。这样认定它的意义是什么呢？如果满足要约的条件，就可以主张开发商违约，承担相应的法律责任（如相应的违约金、赔偿金或者主张退房等）若是被认定为要约邀请的话就很难请求对方承担相应的违约等法律责任。
 
 
购房人在商品房广告和宣传资料中的说明和允诺，只有符合下列三个条件的情况下才可以视为是要约。第一是该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋以及相关设施所做的说明和允诺，也即说明和允诺的范围是有所限定的；第二是对房屋的说明和允诺应该具体确定，就拿上述案例举例说明，在合同中明确约定小区的绿化面积达到三分之二，这就是一个很具体细化的约定。第三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要满足以上三点即使是相关的内容没有写入合同中，也应该认定是要约，开发商承担相应的违约责任。
 
其次，我们还要明白售楼处的沙盘的性质作用是什么，只有在弄清楚这一问题后才会对虚假宣传有更进一步的认知。沙盘的作用在于完善构思、知道施工、表达设计效果、降低设计风险。其中的一点是表达设计效果，这不同于我们认为的沙盘展现的内容就是合同中约定的内容也不等同于最终交房的房子的状态全貌。售楼处的沙盘是可以根据实际进行相应的变动，当然无论是设计还是规划的变更，开发商是需要进行相应的变更登记的。但是，如果就沙盘中展现的某些具体事项在合同中有明确的约定，此时可以追究开发商的责任。
 
所以，开发商广告宣传中的内容和实际交房的不一致不一定是法律意义上的虚假宣传。还要结合具体的情况对每一个约定的事项进行具体的认定。
 
 
原文作者：京云房产律师团 王彩霞
 
如果您有什么法律问题，私信留言，可享有一对一解答。