关键词：业主维权，二手房纠纷，二手房买卖,
 
文章导读：在二手房交易的过程中，卖方的房产已被抵押或查封，会给交易造成很大的障碍，严重的无法办理过户。出了这样的问题应该怎么办，有无办法提前预防？京云房产律师团近日专门选取了典型案例，为大家指点迷津。
 
购买被抵押的房屋有什么风险？
房屋被抵押的情况还是经常碰到的，最常见的就是原房主通过贷款购房的房屋，在贷款还清前，房屋是抵押给银行的。除此之外，也有房屋所有权人因个人债务等其他原因，将房产抵押给其他人。在抵押期间房产的占有使用权并不改变。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
根据规定，必须是无抵押状态的房产，才能办理过户。所以，购买此类房子，需要卖家先自行解押，或者买家通过合理的方式替卖家还钱，才能解除房子的抵押，才能办理过户。
我们遇到过大量的纠纷，卖家无力按照合同的约定时间自行解押，或者卖家把买家交给他用来解押的钱挪作他用，导致买家最后钱房两空。
 
购买被查封的房屋有什么风险？
购买被查封的房产比购买设定抵押的房产风险更大。毕竟如果是因贷款设定抵押是很常见的，但如果是涉及被查封，原产权人个人信用可能就存在问题，风险当然也就大了。房子最后无法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂都是有可能的。
房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。
可能是房价大涨，卖家与第三方合谋伪造债权债务关系，让法院查封房产，使交易被迫中止；也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家，但根据规定和家人共有，共有人提起诉讼，查封了房产；还可能是房主真的涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。
总之，原因很多，买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。
 
案例：买了有抵押和查封的房子无法办过户
2018年1月，吴某、许某（卖方）与温某（买方）协商，吴某、许某将其名下一处别墅以330万元的价格出售给温某，温某支付定金10万元。合同同时约定涉案房屋处于抵押及查封状态，由卖方负责涤除抵押和解除查封。一方如有违约，另一方有权解除合同，并按成交价10%作出赔偿。温某签订合同后依约向吴某、许某支付了10万元定金，后由于吴某、许某未按照合同约定涤除抵押和解除查封，无法为温某办理过户，导致购房合同无法继续履行。
 
法院判决合同解除，卖家赔钱
温某遂诉至法院要求对方解除合同、支付违约金99万元。
经查明，涉案房屋因吴某、许某的另案债务被查封，导致合同无法继续履行，法院遂判决解除双方签订的房屋买卖合同，吴某、许某向温某返还定金。对于违约金法院进行了适当调整。
 
律师分析
根据《合同法》的规定，卖家无法为买家办理过户的行为构成根本违约，买家可以依法主张解除合同，返还定金并主张违约金。
对于违约金，吴某、许某未能解除查封，将涉案房屋过户给温某，构成违约，应承担违约责任，但温某作为房屋的买受人，在房屋买卖的重大交易中，理应尽到一般买房者的合理审慎义务，其在明知涉案房屋被司法机关查封、交易必然存在极大风险的情况下仍选择继续签约和履行，对合同无法继续履行亦负有一定过错，故对温某主张的违约金金额进行了适当调整。
 
出了无法过户的情况买家应该怎么办？
 
因房产被抵押导致
方案一：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未按约定解押，致使买方无法办理房屋所有权转移登记的。买方可向法院起诉请求解除合同，并要求卖方承担相应违约责任的，法院应予支持。
方案二：卖方在合同约定的履行期限届满时仍未履行解押义务，致使买方无法办理房屋过户，而买方要求继续履行合同办理过户手续的，买方要准备好资金代卖方清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务，对其要求过户的诉求，法院不支持。
 
因房产被查封导致
依照《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。
处理被查封房屋买卖合同方法，原则上同被抵押的房屋相同，能及时解决查封问题，房屋买卖合同可以顺序履行。解决不了，导致合同目的无法实现，可以追究卖方的违约责任。
 
如何预防此类纠纷的发生？
一般情况下，出售已被司法查封的房屋价格低于市场价，很多买家在低价的诱惑、中介的诱导下，在未对房屋权属、查封、抵押等情况进行审查的情况下便匆匆忙忙签订合同，支付首付款。最终，涉案房屋可能因仍被查封而无法过户，卖方也可能已将房款挪作他用，丧失返还能力。
因此，业主维权网建议，购房者在签订房屋买卖合同前应当查看最新的不动产登记信息，审查交易房屋的权属、抵押及查封情况，对于处于抵押、查封状态的房屋，谨慎购买。
·················································································································································
律师提示：房屋买卖属于大宗商品交易，具有标的额大、过程烦琐、交易时间长等特征，极易产生纠纷，买方在购房时应该认真审查房屋的权属、他项权及是否限制交易等情况，切勿受低价房的诱惑，轻易进行交易。交易出现纠纷应及时咨询专业房产律师，避免损失扩大。