逾期交房违约金怎么算

京云律师事务所

2019-09-06 17:17:10

【摘要】说到逾期交房，首先要明白什么是商品房的交付以及商品房交付的条件。指商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的主要义务，将备案登记合格并取得《商品房竣

说到逾期交房，首先要明白什么是商品房的交付以及商品房交付的条件。指商品房出卖人即房地产开发企业履行《商品房买卖合同》的主要义务，将备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》的商品房交付于收房者使用的法律行为。在商品房买卖纠纷中，逾期交房作为主要的纠纷点之一，我们对开发商逾期交房的责任承担进行着重的探讨。
对于逾期交房的责任承担，应该本着”有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中已经约定了逾期交房的违约处理方式，则应当按照合同处理，如果预售合同约定的违约金过高或者过低，可以根据《合同法》的规定，申请法院予以调整。如果合同中没有约定开发商的违约责任，购房者只能主张损失赔偿，举证证明因开发商逾期交房而带来的直接损失。
购房者是否可以因此申请退房？如果符合合同法定解除或约定解除的条件，购房者可以要求支付违约金，解除合同甚至有权要求赔偿损失。
1，法定解除：根据《合同法》规定当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方有权解除合同。对此，最高法的商品房买卖司法解释根据上述条文规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。2，约定解除：商品房买卖合同示范文第九条第2款规定，出卖人逾期超过一定期限，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款，并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。
开发商逾期交房的免责事由：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。否则开发商仍然要承担逾期违约责任。
中国业主维权网律师提醒广大购房者，如果开发商逾期交房，也不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。如果开发商仅仅想以“车库劵”“物业费”等形式抵扣违约金，一般情况下开发商提出的兑换条件远远不足以抵扣违约金的赔偿，购房者要慎重选择。当然还有一些蛮横的开发商不愿意支付任何的违约金也不愿意退房，这时就要建议大家及时通过法律途径起诉开发商，维护法律赋予我们的权利。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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