以为捡了大便宜，殊不知查封房的风险远远比你想象的大得多！

京云业主维权律师

2019-10-23 13:18:23

【摘要】中国业主维权网文章导读：最近二手房的价格有下降的趋势，因此很多购房者一方面抱着捡漏的心态，一方面也是担忧明年房价会涨，越来越多购房者紧急入手。买房是一个高兴的事情，但是

中国业主维权网文章导读：最近二手房的价格有下降的趋势，因此很多购房者一方面抱着捡漏的心态，一方面也是担忧明年房价会涨，越来越多购房者紧急入手。买房是一个高兴的事情，但是只要是交易就必然存在风险，买卖房屋的过程也可能并不一帆风顺，如果恰好购买的房子已经被查封了呢？这样的房子还能继续履行吗？被查封的房子如何维权

一、购买的房子已经被查封，是否影响合同的效力？
1、不影响合同效力的认定。
我国《合同法》第五十二条对合同无效的情形进行了明确的规定，其中第五款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，其中法律、行政法规的强制性规定是指法律、行政法规中的规定人们不得为某些行为或者必须为某些行为。有的人引用《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”，据此认为，该合同是无效的，我认为是不对的。从法律角度上说，《城市房地产管理法》的这条规定是管理性的强制规定，而《合同法》的条款是效力性的强制性规定，两者有根本性的区别，从司法实践上看，
2、虽然在签订买卖合同的时候，房屋是处于被查封的状态，可能会出现无法办理过户手续，导致合同无法继续履行。但是这种障碍是暂时性的，也就是说，只要卖方清偿了债务，解除了查封，这种障碍就不存在了，就可以继续履行房屋买卖合同。因此，依法成立的合同，只要不存在无效的法定情形，都会被认定为有效的。

二、如果房屋已经被查封，房屋能否过户成功？
简而言之，能否过户最终取决于能否解封。我们在办案过程中，一般会遇到几种情况：
1、买家为了顺利拿到房子，愿意代替卖家清偿债务，也就是我们所说的，行使“涤除权”，将房子的查封解除掉，法院在买家充分愿意的基础上，会判决继续履行合同。
2、卖家提供相应的担保，申请法律对这个房子解除查封。（比较少见，因为一般来说，卖家的房子已经被查封了，也就意味着他本人的偿还债务能力出现问题，资金周转紧张，在此时再次提供担保，不太现实，但是也是方法之一，不排除）
3、买家或卖家提出“执行异议”，这里有很明确的前提条件，比如说买家不知情，支付了全部房款或大部分房款且实际占有，可以申请法院裁定解除查封。
4、法院解封买卖的房屋后，还可以查封卖房人的其他财产（类似第二种）。

三、京云房产律师提示您，如何避免陷入此类纠纷！
根据以上的描述，一旦踩雷买到了查封房，就很容易被官司缠身，那么在现实生活里，我们要如何避免陷入此类纠纷呢？
1、多多打听卖家的债务情况
这里主要是指，你可以通过跟中介或者房子所在地的邻居等聊天交流获得相应的信息，比如有客户过来咨询，当时卖家就明确表示，我卖掉这个房子就是急需用钱，所以低价售出。而买家也有点贪小便宜，看到这么低的价格，害怕卖家反悔，当即就表示愿意购买。后来在交易的过程中，房子还是被查封掉了，导致后面的交易很不顺利。因此，一旦当你知道对方急需用钱，外债很多的时候，该房子被查封的几率特别大，你要有承担风险的准备。
2、可以通过中国执行信息公开网查询卖家的信息
如果卖售人是被执行人，尤其是执行标的比较大或所涉被执行案件比较多，则标的房屋被查封的风险就很大。
3、网签后，及时办理预告登记手续
做了预告登记之后，即便房屋被另案查封，买受人通过执行异议排除执行，解除查封的概率也很大。
4、如果买家支付能力尚可的情况下，尽快安排付款和贷款时间，达成交付条件，以免夜长梦多。

其实对于广大的购房者来说，不管签合同之前你是明知这个房子是查封的状态还是说，签完合同后这个房子被查封，风险后果都是一样的，都有可能造成交易不顺畅。区别在于，签订之前，你付掉的是定金，损失相对较小，而一旦在履行合同当中，由于已经支付了绝大部分的购房款，因此损失相对较大。中国业主维权网

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以为捡了大便宜，殊不知查封房的风险远远比你想象的大得多！

王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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王兴华 创始人、主任

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