业主维权,房屋动迁,土地征收
案情介绍
2012年，江苏省X县政府准备对该县的旧城区进行改建，老张的房屋也在征收范围内，他的房子一共645平方，因在规定的签约期限内征收部门与老张未能达成补偿协议，县政府于2013年9月27日作出泗政征补（2013）3号《房屋征收补偿决定书》。老张觉得，在征收过程中，房地产价格评估机构的选择程序和评估方法不符合法律规定，因此这个征收补偿决定是不合法的。
老张先去申请了行政复议，市人民政府于2014年2月21日作出行政复议决定，维持了县政府作出的房屋征收补偿决定。
争议焦点
1.房地产评估机构的选择程序是否合法？
老张认为，在涉及他家的这次征收拆迁中，评估机构的选定过程显得很随意。比如公布评估机构的时候是三家机构，但在组织实际抽签时，却对参选机构进行了增减，减少了原参选的两家公司，增加了其他家。而且对于实际参选机构，公证机关工作人员制作的现场记录载明是四家公司，而公证机关出具的公证书载明是五家公司。
2.征收补偿决定是否合法？
征收部门对于评估过程中出现的问题并没有否认，但是其认为，认为虽然X县政府在评估机构选定、文书送达等程序上存在一定程度的瑕疵，但该瑕疵对被征收人老张的实体权益并不必然造成实际损害。因此前面的这些瑕疵并不影响征收补偿决定的效力。
律师解析
这种情况是否符合法律规定呢？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，评估机构的选定遵循公众参与原则，具体来讲，房地产价格评估机构应由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
各省市可以依据该原则制定执行细则，比如江苏省针对国有土地上房屋征收与补偿条例制定了具体规定，确定评估机构时，由房屋征收部门向社会发布征收评估信息，然后由具有相应资质的房地产价格评估机构报名，征收部门公布名单后，被征收人在规定的时间内协商选定，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票决定，不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。
可见，为了保证房地产评估结果的公正，法规对房地产评估机构的选定程序作了具体严格的要求，备选评估机构不能随意增减。老张家的征收拆迁评估机构选定程序明显与法规要求不符，难以保证选择的公正。
不公正的过程必将导致不公正的结果。违反法定程序选出的评估机构所作的评估结论是最终补偿结果的重要依据，因此依据依据评估公司的评估报告作出的房屋征收补偿决定不具有合法性，应当撤销该征收补偿决定，保障老张的合法权益。
 
原文作者：京云房产律师团 王璐
如果您有什么法律问题，私信留言，可享有一对一解答。