京云房产律师团给成都商品房质量问题小区业主的维权方案

京云律师事务所

2019-11-04 15:26:27

【摘要】中国业主维权网文章导读：商品房的质量是所有购房人都特别重视的问题，毕竟质量好的房屋住着才有安全感。但是，如果购买的商品房质量出现问题，应该如何维权呢，下面就为大家详细介绍

中国业主维权网文章导读：商品房的质量是所有购房人都特别重视的问题，毕竟质量好的房屋住着才有安全感。但是，如果购买的商品房质量出现问题，应该如何维权呢，下面就为大家详细介绍一下。
房屋质量维权
7月25日，超过50个楼盘的业主，在成都房管局大厦外集体维权，要求房管局主持公道，帮助处理房屋质量问题。维权人群中手持标语不乏有中海、融创、万科、绿地等知名开发商。

常见房屋质量问题有哪些
随着我国住宅建设和房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈不断上升趋势。此次成都的业主集体维权也反映了这一现象。根据我们多年的办案经验，现实生活中常见的房屋质量问题主要有：
1、楼体不稳定
2、房顶或墙面渗漏
3、墙皮脱落
4、裂缝
5、隔音、隔热效果差
6、上下水出现滴漏
7、水、电、暖、气的设计位置不合理。

房屋出现质量问题的原因
工程设计不合理、施工方偷工减料或者使用不合格的原料、施工方任意改变工程设计图纸、擅自变动房屋建筑主体和承重结构、施工单位缺乏资质导致施工不合格、监理单位缺乏资质等原因导致监督不到位、转包或者违法分包等。

购房者遇到房屋质量问题时如何维权
商品房质量是一个很大的话题。大到主体结构是否合格，小到油漆涂料色差，其对当事人的权利影响与法律责任，有着很大的区别。因此，讨论商品房质量维权，可以分三个层次进行分析。
（一）房屋出现严重质量问题，购房者有权拒收/退回房屋并要求赔偿损失。
主体结构是指建筑物的承重构造系统，包括基础、梁、柱、楼板、承重墙体、屋面。
主体结构质量不合格，将直接影响房屋的安全、使用功能与价值，致使购房人的合同目的不能实现，法律对此规定了最严格的法律责任，即解除合同和赔偿损失。

（二）房屋出现一般质量问题，购房者收房后在保修期内可要求出卖人承担修复责任。
所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题。
房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。
如果购房者以房屋存在一般质量问题为由要求退房的，法院通常不会予以支持。

（三）房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。
这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种情形，其中"严重影响正常居住使用"如何理解和把握，法律没有作出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种情况下购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。

相关法律依据
房屋建造质量的法律责任的规定主要体现在《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中。
1.施工单位对建筑质量承担保修责任
根据建筑法的规定，房屋出现质量问题的，应当由施工单位承担责任。
基本规定：《中华人民共和国建筑法》第六十二条的规定，建筑工程实行质量保修制度。
2.房屋最低保修期限
《建筑工程质量管理条例》第四十条明确规定了建设工程的最低保修期限：
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;
（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《建筑法》第四十一条的进一步明确，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
3.建筑工程的保修范围
《建筑法》第四十一条第二款建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。
4.施工单位不履行保修义务的处理
《建筑法》第七十五条　建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失，承担赔偿责任。
5.商品房购房人也可以向房屋出卖人追究责任
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，规定了可以向房屋出卖人追究相应责任，包括要求修复或者要求解除房屋买卖合同。房屋出卖人承担责任后，可以向施工单位追偿。
根据最高院的规定，在房屋保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求法院解除合同和赔偿损失。
6.房屋质量问题造成其他损失的责任承担
房屋一旦出现质量问题，不仅会造成房屋本身的损害，还可能造成人身或者其他财产的损失，根据《建筑法》第八十条的要求，“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。
7.房屋超过合理使用年限后的质量责任
如果房屋超过了合理使用年限的，产权所有人应当承担维修责任。
根据《建筑法》第四十二条的规定，建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。中国业主维权网

律师提示
最后要提醒各位购房者的是，房屋出现质量问题，与开发商协商不成可以走法律程序，无论是要求解除合同，还是追究开发商的违约责任，只有在相关事实清楚，相关诉讼请求有法律依据或合同约定的情况下才会获得法院支持。
法律适用、诉讼时效，违约金的计算等技术性较强，建议聘请专业律师维护自己的合法权益，律师会根据具体情况给您相应的建议，为您的房产交易保驾护航。切勿盲目维权浪费诉权，让自己的既得利益蒙受损失。

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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