利益驱使下的霸道——合肥国购广场“强行续约”

京云律师事务所

2019-10-31 14:59:20

【摘要】中国业主维权网文章导读：合肥国购广场商铺10年租约到期，国购商管集团（以下称为“承租方”）单方面要求以原定租金续签20年租赁合同。据悉该广场是安徽省第一家真正意义

中国业主维权网文章导读：合肥国购广场商铺10年租约到期，国购商管集团（以下称为“承租方”）单方面要求以原定租金续签20年租赁合同。据悉该广场是安徽省第一家真正意义上的“一站式购物”商业广场，自从2004年广场开业以来，以此为龙头便形成了三里庵商圈，人流量日均达到10万人次以上，商场经济效益蒸蒸日上。面对不断上涨的房价，不断增加的商场收益，而商铺租金却常年不长，部分业主对此无法接受，在承租方要求续签之际，业主便开始了集体维权。

一、案件背景-商铺维权
1、商铺租约到期，承租方强行按照原定租金继续承租20年。
业主与承租方签订的租赁合同期限截止于2015年12月31日。在12月29日，承租方曾单方面发布公告，称大部分业主愿意续签，少部分不愿意续租的业主在2016年1月—3月31日可与国购商管公司协商，届时如果同意续租，那么签订20年的续租合同，同时在20年内的前10年租金，按原始购房价格的8.5%计算，后10年租金按原始购房价格的9%计算。若截止3月31日前，未能与业主达成续租协议，将在4—6月将对商铺恢复施工，并于7月1日前归还商铺。

2、业主认为按原价续签不合理，拒绝续签。
部分业主认为按照原定租金显然不合理，因为商场经济效益已经远超于当年，承租方想按照之前的租金进行续签，且一次性续签20年，这是置业主利益于不顾，所以双方对此并没有达成一致意见。另外，商铺租赁期限于2015年12月31日到期，而到期前一天才贴出公告，并且把商谈的期限定于16年1月到3月，如果协商不成，将于7月1日前归还商铺。实际上，延期归还商铺长达半年之久，承租方完全无视合同的约定。

3、针对业主们的这些说法，承租方给出了如下回应。
承租方在15年7月就开始与商铺业主联系商量续签一事，由于涉及业主人数较多，并且在10年内很多商铺已经更换了原有户主，所以与每户业主取得联系是一件较大的工程，难度系数大，所以用时也很长。截止到15年11月份，在原有969户业主中，大概600多户已经同意继续出租。在12月29日发布公告是因为之前还有一部分业主未能联系到，以期通过公告的形式与这部分业主取得联系。而之所以还按照原租金续租，承租方解释称：商场3楼主要以餐饮和影院为主，占地面积大，签约时间短的话，商家也不愿意。再加上目前商业体过剩，电商冲击大，商场招商运营等因素，经营状况并不是很理想。所以综合双方利益的考虑，还是要按照原来的租金签约比较合适。

二、京云分析
1、根据《合同法》的基本原则，商铺租赁合同双方法律地位是完全平等的，双方依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。所以承租方强制性按照原来的租金续签的做法对业主来说是不公平的，利益的天平明显倾斜于承租方。所以显然有违法律规定。业主拒绝续签合情合法。
2、在履行合同的过程中，各方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上述承租方在合同到期之后不按时归还商铺，以协商续签合同为理由，拖延返还商铺半年有余。业主完全有理由要求承租方合理支付半年租金，并承担违约责任。

三、相关法律规定
《合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条、第二百三十五条
1、合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
2、当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
3、当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
4、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
5、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
6、租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
7、所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

京云律师事务所提示
在房屋买卖和房屋租赁的过程中，合同当事人应该本着诚实守信的原则谨守合同约定，如果一方擅自违约侵害了相对方的合法权益，建议守约方及时委托律师通过司法途径解决。中国业主维权网

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王兴华创始人、主任

景海竞律师

乐祥立房产部主管律师

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王兴华 创始人、主任

景海竞 律师

乐祥立 房产部主管律师

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